借地権、借地権割合とは?

借地権についてご存じですか?借地「権」という言葉の通り、権利を示しています。どういう権利かというと「第三者から土地を借りて、自分の建物を立てる権利」のことです。そして、借地権割合は、借地権で建物を立てた場合の土地に対する借地権の価値の割合を示す言葉です。

借地権で家を建てた人は、売買や相続に関わってくるので知っておく必要があります。この記事では借地権と借地権割合について説明します。

借地権とは?

先ほど述べた通り、借地権は土地を借りて建物を建てる権利です。借地権に関する法律は2つあります。1つは借地法(旧法)、もう1つは1992年8月から施行された借地借家法です。借地法は借り手の権利が強く保護され、土地の返還を求めることが難しいなど貸し手に不利な面がありました。

そのため借地借家法では権利形態が増え、貸し手にも配慮された内容が付加されています。借地借家法が制定されて借地法(旧法)は廃止されましたが、1992年8月よりも前に土地を借りる契約を結んでいる場合、契約の存続期間や更新期間については旧法の内容が適用されます。

1992年8月以降に更新しても、その契約については旧法の内容が適用されます。したがって、借り手は将来トラブルが起きないように、更新の際に1992年8月より前に成立した契約であることを明記しておくことを覚えておきましょう。

旧法では、契約期限は決まっていますが、契約更新がなされなくても更新されたものと見なされます(法定更新)。そのため、地主は借り手が契約を終了しない限り、返還を要請することはできません。これは、借地法が元々借り手が貸し手の都合で住居を失うことがないように保護するために作られたからです。

しかし、土地の価値が借地法(旧法)成立時(大正10年)よりはるかに高くなったことから、あまりに借り手優先なのも現実にそぐわないとの判断で借地借家法では貸し手の意思も反映できるよう権利形態を増やしています。

しかし、借り手保護の理念は引き継がれており、一般住居を建てる際の契約は更新期限などが短くなった以外は、ほぼ旧法と同様になっています。借地に対する対価は地代といい、算出方法は色々ありますが、一般的なのは土地に対する税金を基に算出する方法です。

固定資産税と都市計画税の合計を3から5倍したものを地代とします。理由は土地に対する税金はその土地の評価額を基にしているので、公的な指標として貸し手と借り手の双方が納得できる数字だからです。乗数に関しては時代に合わせて上下させるべきでしょう。

新法で変わった部分もあるので注意が必要

借地借家法では、5つの種類に権利を分けています。一番多いのが普通借地権というもので、契約期間は30年で更新期限が最初が20年で後は10年おきになること以外、ほぼ旧法と変わりません。定期借地権と事業用定期借地権は、住居用と事業用という用途の違いで分けていますが、基本的な土地の扱いは同じで、住宅用は50年以上、事業用は10年以上50年未満(2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下)の契約期間で契約し、更新はなく、契約期間終了後は更地にして返還する必要があります。

建物譲渡特約付借地権は契約期間は30年以上で、契約時に貸し手が建物を相応の対価で引き取ることをあらかじめ決めてある権利です。最後は一時使用目的の借地権で、工事時の事務所などのために一時的に土地を借りる権利です。

定期借地権や建物譲渡特約付借地権のように、最終的に土地の持ち主に土地が返ってくる権利形態が付加されているのが特徴です。住居用に土地を借りるのであれば、普通借地権で借りるのがよいでしょう。

借地権割合とは?

土地・建物の所有者が一人なら、所有者が土地・建物の所有権者となり権利関係の話は簡単です。借地の場合、土地の所有権と借地権という2つの権利が一つの土地に存在することになります。したがって、両者の金額的評価をする方法を考えなくてはいけません。

これが借地権割合です。まず、土地・建物の評価額は相続税や贈与税を決めるために、国税局が評価額を決めています。これは路線価といわれるもので、地域ごとに道路の一平方メートルあたりの単価を決めて、その単価に土地の面積をかけたものを評価額としています。

これに合わせて、土地が借地であったときの評価額の算出のために、借地権割合というものを決めています。国税局は路線価をホームページで公開していますが、その中にAからGまでのアルファベット表記があります。これが借地権割合を示しています。

Aが一番大きく90%でGが一番小さく30%です。AからGにかけて10%ずつ減っていきます。つまり借地があって、路線価から算出した土地の額が1,000万円で路線価図上のその地域の借地権割合がBであれば、借地権は1,000万円×0.8=800万円の評価を受けます。

借地権割合は実際の売買では基準にならない

借地権は財産ですから売買できます。このときに路線評価額と借地権割合から算出した借地権の金額で売買が成立するかというと、成立しないことが多いです。路線評価額と借地権割合から算出した借地権の金額は税金算出のために決めたもので、売買の評価とは関係ありません。

路線評価額通りに土地が売れないのと同じで、売買に際しては、立地条件や交通の便など様々な要素が存在します。したがって、借地権(実際は借地権つき建物)の売買にあたっては、借地権割合は参考にはされるでしょうが、売買金額の基準にはなりません。

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最終的には地主と借地人の関係が大事

借地権は借り手が強く保護されています。契約は合意がなくても自動的に法定更新されますし、地代も両者の合意がなければ上げられません。更新料に至っては、契約時に書面に書かれていなければ払わなくてもよいのです。

実際、裁判で争った事例がありますが、貸し手が敗訴しています。だからといって、借り手が優位なんだと思ってはいけません。まず、土地の持ち主は貸し手ですので、借り手は承諾なしで建物を売ったり増改築することはできません。

また、貸し手の承諾を得て売買するときに、譲渡承諾料を請求されたら払わなければなりません。相場は売却額の10%といわれています。地代についても路線評価額などに比べて不当に低い場合、裁判を起こされれば負ける可能性が高いです。

いかに保護されているといっても、実情に合わないことは法的に通らないからです。貸し手も借り手も自分の利益だけを主張して反目し合っていると、互いに不利益を被ることになります。歩み寄れる部分は歩み寄って、良好な関係を築いておくことが、将来的にはプラスになります。