借地権トラブルは行政書士や弁護士などの専門家に相談を!

家を建てるときは土地を買うことが一般的ですが、土地を借りることも可能です。この、土地を借りて建物を建てられる権利を借地権と呼びます。借地権にはメリットもある反面、デメリットもあり、地主との間でトラブルが起こることもあります。

土地の購入や借地権を得ることを考えている人は、どのような権利なのかを理解しておきましょう。

借地権ってどういうもの?

借地権とは、簡単にいうと「第三者の土地を借りてそこに建物を建てられる権利」のことです。この権利は借地法と呼ばれる法律により制定されていましたが、内容が借地人の権利の保護に重点を置きすぎるとして廃止され、平成4年に新しく借地借家法という新法が制定されました。

そのため、現在の借地権には、旧法によるものと新法によるものの2つが存在します。平成4年8月1日よりも前に契約をしている場合は、旧借地法が適用されたままとなっているのです。現法の借地借家法では、主に「普通借地権」と「定期借地権」の2種類の借地権があります。

普通借地権は、契約期間が満了しても更新可能な権利です。最初の契約時には20年、その後は10年ごとの更新となります。この更新は自動的に行われ、地主に正当な事由がない限り更新の拒否はできません。なお、更新後の期間の長さは、地主と借主との間で自由に決めることもできます。

定期借地権は、借りられる期間に限りがあり、契約が満了すれば更新できないという借地権です。定期借地権で土地を借りて建物を建てていた場合、契約満了時には更地に戻して地主に返還しなければなりません。なお、定期借地権はさらに、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類に分かれます。

契約の存続期間の長さが異なったり、建物の買取を請求できたりと細かな取り決めが異なりますので、契約する際はどの借地権に該当するかをよく確認する必要があります。

旧法と新法の違いを解説!

旧借地法は、借主にとってはメリットが大きいものした。なぜなら、契約期間が満了しても自動的に更新することができ、半永久的に借り続けられるからです。地主が契約の更新を止めるためには「正当な事由」を提示する必要があります。

ところが、旧法には正当な事由の明確な定義がなされていません。そのため、ほとんどのケースで借主が契約を更新することが可能なのです。旧借地法の借地権は地主にとっては不利な内容のため、現行の借地借家法で契約し直したいと考える人も多くいます。

しかし、旧法から新法への切り替えはできません。いったん旧法での契約を破棄し、改めて契約を結ぶ必要があります。これは、借主にとってはほとんどメリットがありません。そのため、地主が契約のし直しを要求してきても、借主は必ずしも応える必要はないでしょう。

慎重に検討して対応することが必要です。

借地にはどんなメリットがある?

借主にとっての借地権付きの土地を得るメリットはいくつあります。その主なものが、安価で建物が建てられるということでしょう。土地を購入して建物を建てようとすると、高額な費用が必要です。しかし、借地権付きの土地であれば、普通の土地を購入するより費用が安価で済みます。

購入するのではとても手に入れられないような良い立地の土地に住める場合もあるでしょう。また、不動産取得税や土地にかかる固定資産税、都市計画税を支払わなくて良くなります。旧法で契約した土地に限りますが、建物がある限り半永久的に住むことができるのもメリットでしょう。

借地権のデメリットは?

借地権付きの土地のデメリットを紹介しましょう。まず、土地を借りている分、毎月地代を払う必要がある点が挙げられます。地代は物価の変動などに合わせて値上げを要求されることも多く、揉めるもとになりやすいものです。

契約の内容次第ですが、更新する際に相応の更新料を請求されることもあります。これは、契約の際に内容をよく確かめておくことが必要です。土地に建てた建物の増改築を行いたいときは、ほとんどのケースで地主の承諾を得ることが必要です。

さらに、ローンを組んで借地権付きの土地に住居を建てようとしても、権利があるだけで所有している土地ではないために金融機関の審査が厳しく、融資が受けづらいのもデメリットでしょう。転勤などで引っ越すことになっても、スムーズな売却ができない可能性も高いです。

新法による定期借地権の土地では、いずれ建物を取り壊して返還しなければなりません。建物にかかった費用をローンを組んでせっせと払っても、期限がくれば手元に何も残らないのです。それどころか、更地にする費用を払う必要があります。

借地権の契約期間は何十年とありますので、場合によっては子どもや孫に土地を更地に戻す費用の負担を負わせてしまうこともあるでしょう。

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借地権付き土地で起こりやすいトラブルは?

基本的に、土地と建物はペアで考えらることが多いものです。ところが、借地権付き建物の場合は、それぞれの所有者が別になります。そのため、さまざまなトラブルを招きやすい傾向があります。たとえば、地主が借主に一方的な地代の値上げを通告してきたといったことはよくあります。

一方的に明け渡すことを要求されることもあります。正当な理由がなければ、借主はこれらの要求を拒否することは可能です。しかし、それでは地主が納得せずにもめることが多いのです。また、借地権をほかの誰かに売却したい、土地に建てた建物を増改築したいといったときに、地主が承諾してくれずできないというトラブルもよく見られます。

地主との間で借地権に関するトラブルが発生した場合は、まずは十分に話し合うことが必要です。契約内容を変更する必要が生じた場合、素人では内容を適切に判断できず、十分に対応できないことも考えられます。そのようなときは、専門家への相談も検討しましょう。

借地権、借地権割合とは?

弁護士や行政書士などの専門家に相談を

借地権でトラブルがあった場合、弁護士などに相談すると確実です。また、書類の作成に関しては行政書士に相談することもできます。行政書士とは、許認可に関する書類の作成や手続きの代行、書類に関する相談業務などを主な業務としている専門家です。

業務範囲は非常に幅広く、各種契約書から遺言や相続、会社の設立、土地に関する契約まで多岐にわたります。書類作成に関して初回無料相談を行っている事務所もありますので、悩んでいる方は相談してみると良いでしょう。